Rynek nieruchomości w Białymstoku — styczeń 2008 r.

Jeszcze kilkanaście miesięcy temu kupno mieszkania na rynku wtórnym nie było łatwym zadaniem. Dziś mamy do czynienia z odwrotną sytuacją – mieszkań jest wiele, ale potencjalni klienci nie spieszą się z zakupem.

MIESZKANIA

Początek 2008 roku nie był zbyt łaskawy dla nieruchomości mieszkaniowych. Po „boomie” cenowym w drugim kwartale 2007 roku, kolejne dwa kwartały przyniosły słabsze zainteresowanie tym segmentem rynku. W styczniu zanotowano lekkie korekty cen mieszkań, w szczególności tych ofert, które były eksponowane na rynku już od kilku miesięcy. Sytuacja ta powinna się wkrótce zmienić, gdyż na rynku pierwotnym w ciągu kilku – kilkunastu miesięcy pojawi się znacząca podaż. Należy spodziewać się, że dzięki temu sytuacja na rynku wtórnym ulegnie znacznej poprawie, a zwiększona podaż spowoduje trwalszą stabilizację cen mieszkań.

Popyt

W stosunku do poprzednich okresów zainteresowanie zakupem mieszkań w znaczący sposób spadło. Natomiast obserwując preferencje klientów poszukujących mieszkań na rynku wtórnym, można zauważyć, że niesłabnącym zainteresowaniem nadal cieszą się mieszkania w Centrum Białegostoku. Klienci koncentrują się zarówno na mieszkaniach do zamieszkania (jedno-, dwu- i trzypokojowych), jak i do przekształcenia na lokal usługowy, w szczególności na parterze. Większy popyt odnotowuje się na mieszkania w tzw. „starej” cegle, do remontu. Zainteresowanie takim segmentem mieszkań jest wyższe niż popyt na mieszkania w budynkach z wielkiej płyty, tym bardziej, że ceny obu rodzajów mieszkań są zbliżone. Zauważalny jest fakt zmiany wymagań klientów odnośnie standardu poszukiwanych mieszkań. Obecnie odnotowuje się więcej transakcji na nieruchomościach o niższym standardzie, podczas gdy mieszkania zbudowane w nowoczesnym budownictwie z racji swojej ceny cieszą się umiarkowanym zainteresowaniem.

Podaż

W styczniu na rynku mieszkaniowym można było zauważyć odwrotną tendencję w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Zapotrzebowanie na kupno mieszkań z rynku wtórnego od paru miesięcy sukcesywnie spada, co znajduje odzwierciedlenie w wydłużającym się czasie ekspozycji oferty na rynku. Coraz częściej oferta sprzedaży mieszkania pojawia się w prasie i Internecie przez wiele miesięcy. Do rzadkości należą tzw. „ekspresowe transakcje” realizowane w ciągu zaledwie kilku dni.

Charakterystyka nowych ofert mieszkaniowych na rynku wtórnym

W styczniu większość nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym odnotowano w rejonie centrum Białegostoku oraz Antoniuka i Sadów Antoniukowskich. Rejony te obfitują w bloki z lat 1960-1970 zbudowane z cegły. Standard tych mieszkań decyduje o cenie. W tym przypadku są to mieszkania do odświeżenia lub po kapitalnym remoncie. Z kolei mieszkania w rejonie Nowego Miasta charakteryzowały się podwyższonym standardem, było to nowe budownictwo deweloperskie z lat 2001-2007.

Pozostałe lokalizacje stanowiły 30% wszystkich zaobserwowanych nowych ofert w styczniu i były to zarówno mieszkania w blokach z płyty, których cena waha się w granicach 3500-4700 zł. za m kw. jak i w blokach z cegły z lat 90-tych w cenie od 4000-5100 zł. za m kw. Cena tych mieszkań uzależniona jest zarówno od lokalizacji jaki i standardu wykończenia.

Preferencje klientów

Wg szacunków firmy Polanowscy Nieruchomości mieszkaniami w Centrum Białegostoku (jedno-, dwupokojowymi) interesują się klienci w przedziale wiekowym 35-40 lat, stanowiący ok. 35% zainteresowanych zakupem. Są to głównie osoby pełniące funkcje kierownicze, które nie pochodzą z Białegostoku, lecz miasto jest miejscem ich pracy przez większą część tygodnia. Z kolei popyt na mieszkania dwu- i trzypokojowe w rozsądnej cenie jest generowany wśród osób młodych do 35 roku życia (30%), często stanu wolnego, lub młodych małżeństw. Starsi klienci, powyżej 60 roku życia, wybierają raczej małe mieszkania jedno-, dwupokojowe na spokojnych osiedlach, często preferując niższe piętra.

DOMY

Ten segment rynku w ubiegłym roku przeżywał prawdziwy renesans. W związku ze zrównaniem się cen domów i mieszkań, rynek domów cieszył się sporym zainteresowaniem wśród klientów, szczególnie w drugiej połowie roku. Z kolei gwałtowny wzrost cen mieszkań w Białymstoku oraz zwiększony popyt na zakup domów, spowodował znaczący wzrost cen nieruchomości zabudowanych (domów wolnostojących, segmentów szeregowych, czy też w zabudowie bliźniaczej) oferowanych w Białymstoku i okolicach.

Popyt

Zainteresowanie tym segmentem rynku jest duże. Szacuje się, że ok. 35% klientów biura pośrednictwa Polanowscy Nieruchomości w Białymstoku poszukuje na rynku tego typu produktu. Popyt często przewyższa podaż, szczególnie jeżeli dotyczy nieruchomości położonych w popularnych dziennicach willowych oraz domów w nowej architekturze w stanie surowym (zamkniętym lub otwartym).

Podaż

Początek roku obfitował w oferty sprzedaży nieruchomości zabudowanych położonych zarówno w Białymstoku (56%), jak i w najbliższych jego okolicach (44%). Część nieruchomości pochodzi z rynku pierwotnego, od deweloperów poszukujących klientów także na rynku wtórnym, większość jednak stanowią domy z tradycyjnego rynku wtórnego. Odczuwalny jest brak domów wolnostojących w samym mieście. Spora część klientów jest zainteresowana takimi nieruchomościami, lecz oferowane ceny znacznie przekraczają możliwości zakupowe potencjalnych nabywców.

Charakterystyka nowych ofert nieruchomości zabudowanych na rynku wtórnym

Nowe oferty domów pojawiające się w styczniu na białostockim rynku to zarówno budynki wolnostojące, jak i w zabudowie bliźniaczej. Standard tych domów w znaczący sposób decyduje o cenie ofertowej. Część domów jest w zaprojektowana w nowoczesnej architekturze, po kapitalnym remoncie, lub w stanie idealnym, a ich cena waha się w granicach: 900.000-950.000 zł. Z kolei domy drewniane do remontu lub wille z lat 1989-1993 r. w dobrym stanie kosztują 450.000-500.000 zł.

Podobnie kształtują się ceny nieruchomości pod Białymstokiem, w stanie surowym zamkniętym, w nowej architekturze do dziesięciu kilometrów od miasta: 430.000-480.000 zł; lub 20-40 km: 180.000-340.000 zł. Domy do dwudziestu kilometrów od Białegostoku, posiadające bardzo dużą działkę kosztują 890.000-1.000.000 zł.

Preferencje klientów

Największym zainteresowaniem wśród klientów cieszą się domy wolnostojące w stanie surowym zamkniętym w cenie do 500.000 zł., niekoniecznie w Białymstoku – preferowane są bliskie okolice, obrzeża miasta. Nie słabnie zainteresowanie klientów segmentami szeregowymi, których ceny są zbliżone do mieszkań dwupoziomowych.

Klienci najchętniej interesują się domami w nowej architekturze, wybudowanymi w nowoczesnych technologiach. Nadal zauważalne jest zainteresowanie willami z lat 80-tych i 90-tych oraz domami do znacznego remontu. Popyt na tego typu nieruchomości jest generowany głównie przez proporcjonalnie niższą cenę tego typu produktu.

Nieliczna grupa klientów jest zainteresowana nabyciem drogich, ekskluzywnych domów pod Białymstokiem. Ten segment rynku jest jednak bardzo ograniczony ilościowo, a dodatkowo często cena ofertowa jest niewspółmiernie wysoka do oczekiwań klienta.

DZIAŁKI

Popyt

Wraz ze wzrostem w ubiegłym roku cen mieszkań, a w następnie domów, sukcesywnie zwiększało się zainteresowanie nieruchomościami gruntowym. Prawie połowa poszukujących na rynku nieruchomości swoje działania skupiło na aktywność w tym segmencie. Większość klientów podejmowała decyzję o zakupie działki, gdyż wybudowanie domu według własnych oczekiwań wiązało się docelowo z mniejszymi kosztami.

Podaż

Zwiększenie zainteresowania nieruchomościami gruntowymi spowodowało dużą podaż nieruchomości, które są w świetle prawa użytkami rolnymi – w związku z brakiem aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego. Nadal brakuje działek w samym mieście, co powoduje zbyt wygórowane warunki cenowe właścicieli działek w mieście.

Charakterystyka nowych ofert nieruchomości gruntowych

Najwięcej działek na rynku pojawia się w okolicach Białegostoku. Są to zarówno tereny inwestycyjne na obrzeżach Białegostoku w cenach od 35 zł nawet do 170 zł za m kw. w zależności od lokalizacji, wielkości i możliwości zagospodarowania.

Odnotowane na rynku ceny ofertowe dostępnych terenów budowlanych w obrębie miasta wahały się od 100-200 zł za m kw. w rejonie Dojlid Górnych do 300-400 złotych w najpopularniejszych rejonach Białegostoku, czyli m.in. osiedla: Mickiewicza, czy Jaroszówka.

Preferencje klientów

Spora część klientów nadal poszukuje nieruchomości w celach wyłącznie inwestycyjnych – działek, które w przeciągu kilku lub kilkunastu lat przyniosą oczekiwany godziwy zysk, położonych w bliskiej odległości od Białegostoku (do 15 km.).

Kolejna grupa klientów zwraca swoje zainteresowanie w kierunku nieruchomości gruntowych pod budowę domu. Działka taka powinna posiadać warunki zabudowy, z podstawowymi mediami, dobrym dojazdem. Klienci preferują działki w okolicach Białegostoku o powierzchni 800-1500 m kw. do 150.000 zł. Popularnością cieszą się również działki w mieście, o powierzchni 600-1000 m kw., nawet do ceny 300.000 zł za działkę.

W styczniu pojawiło się także więcej klientów poszukujących działek komercyjnych pod hale, magazyny, działalność produkcyjną i hurtową. Preferowane lokalizacje to obrzeża Białegostoku: Porosły, Szosa Warszawska, Fasty, oraz Szosa Zabłudowska, a także rejon Starosielc i Bacieczek.

LOKALE HANDLOWE I USŁUGOWE

W styczniu zauważalnie wzrosło zainteresowanie segmentem rynku nieruchomości usługowych. Klienci to przede wszystkim banki, instytucje finansowe, ubezpieczeniowe oraz przedsiębiorstwa handlowo-usługowe. Poszukiwane są lokale do kupna lub wynajęcia, zlokalizowane w rejonie Centrum Białegostoku, w szczególności na parterze, ewentualnie pierwszym piętrze. Klienci instytucjonalni liczą się z tym, iż ceny takich nieruchomości wymagają dużego zaangażowania finansowego.

Ilość ofert nieruchomości handlowo-usługowych do wynajmu oraz sprzedaży nie jest zadowalająca. Największy popyt występuje na nieruchomości zlokalizowane w ścisłym Centrum, jednak w tym rejonie podaż takich lokali jest niewielka. Zwiększa się natomiast podaż nieruchomości zlokalizowanych w rejonach przylegających do ścisłego Centrum, a mianowicie: ul. Sienkiewicza, Warszawska, Mickiewicza, Legionowa, Skłodowskiej.

Kontakt:

Sylwia Michałowska-Dmitruk

tel. 85 743.22.43, 508.030.232

sylwia.michalowska@polanowscy.pl

Polanowscy Nieruchomości sp. z o.o. jest jedną z najstarszych polskich firm działających na rynku nieruchomości. Początkowo firma zajmowała się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi, a obecnie prowadzi również usługi z zakresu wyceny nieruchomości, doradztwa inwestycyjnego, ekspertyz i analiz oraz pośrednictwa w sektorze nieruchomości inwestycyjnych i komercyjnych. Laureat Akademii Polskiego Sukcesu i zwycięzca I i II Rankingu Firm Rynku Nieruchomości miesięcznika C.H. Beck Nieruchomości. Posiada oddziały w Białymstoku, Bydgoszczy i Warszawie.