Innowacyjność i detal

Rozmowa z Hanną Baranowską, dyrektor ds. marketingu Invest Komfort.

Zacznę nietypowo - dlaczego powstają określone nieruchomości?

Charakter wznoszonych nieruchomości warunkuje plan zagospodarowania terenu oraz skala i typ architektury obiektów sąsiadujących.
Staramy wpisywać się w styl i klimat otoczenia, czego dobrymi przykładami są nasze realizacje w Sopocie, jak np. Karlikowski Młyn, Patio Mare czy Sopocki Parkur, nawiązujące do przedwojennej architektury miasta i respektujące unikalne założenia urbanistyczne kurortu. Natomiast zabudowa oddanego do użytku w grudniu 2006 zespołu apartamentowego Nowa Lastadia w Gdańsku, uwzględnia rozwiązania europejskie stosowane między innymi w Londynie i Kopenhadze, gdzie rekonstrukcja dawnych dzielnic portowych w udany sposób wiąże tradycję z nowoczesnością. Z kolei w charakterystycznej architekturze naszych inwestycji w Redłowie przy ulicy Korczaka czy Kopernika, znajduje odzwierciedlenie gdyński modernizm i detale „marynistyczne”. Wspólnym mianownikiem naszych — tak różnych inwestycji — jest ich wysoki standard i jakość wykonania. Szczególna dbałość o detal stała się naszym znakiem rozpoznawczym.

Czego deweloper oczekuje od władz miasta, urbanistów czy architektów i z czym ma największe problemy?

Podstawowym utrudnieniem naszej działalności, podobnie jak w innych miastach w Polsce, jest brak planów zagospodarowania, co generuje opóźnienia w procesie inwestycyjnym. Tworzone plany są natomiast zbyt szczegółowe, każdy detal jest drobiazgowo analizowany przez służby miejskie. Zapisy planów powinny być możliwie proste i ogólne. Tymczasem za każdym razem miasto tworzy odrębną regulację dla nowej inwestycji. Problemem są także procedury pozyskiwania pozwoleń na budowę oraz uzgodnień komunikacyjnych, które są skomplikowane i czasochłonne, a powinny być szybkie i racjonalne. Oczekiwalibyśmy także od gestorów sieci, aby byli konstruktywnymi partnerami, a nie instytucjami, które swoimi procedurami utrudniają proces inwestycyjny.
Natomiast od naszych architektów, odpowiedzialnych zarówno za wizje artystyczną, jak i za jej urzeczywistnienie, oczekiwalibyśmy nie tylko innowacyjności (nowe projekty nie powinny być tych kopia wcześniejszych), ale i dobrego warsztatu wykonawczego.

Jakiego rodzaju są to problemy i w jaki sposób można sobie z nimi poradzić?

Utrudnieniem dla dewelopera jest również konieczność porządkowania spraw związanych z otoczeniem inwestycji, które tak naprawdę leżą w gestii gminy czy miasta. Chodzi tu przede wszystkim o kwestie związane z komunikacją i złym stanem istniejącej miejskiej infrastruktury technicznej, którą często trzeba przebudowywać. Deweloperzy zastają często nieuporządkowane kwestie własnościowe albo borykają się z nadgorliwymi ekologami, a przecież nie bronimy się przed odtwarzaniem terenów zielonych. Utrudnieniem innego rodzaju może być konieczność dopasowania projektowanego obiektu do wymagań konserwatora lub nawet przeprowadzenia badań archeologicznych, co powoduje dodatkowe koszty i wstrzymuje realizację inwestycji. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku realizacji wspomnianej Nowej Lastadii, którą poprzedziły trwające ponad rok prace archeologiczne.

Jak z punktu widzenia dewelopera wygląda obecna sytuacja na rynku - czy można coś zmienić, żeby ułatwić działalność?

Istotne znaczenie miałoby z pewnością uelastycznienie polskiego rynku pracy i wypełnienie luki, która powstała w wyniku wyjazdu pracowników budowlanych na Zachód. Wprowadzanie dodatkowych regulacji na rynku pracy czy dotyczących prowadzenia działalności gospodarczej utrudnia proces inwestycyjny.

Jakimi zasadami powinien kierować się dobry deweloper mieszkaniowy planując swoje inwestycje?

Deweloper musi dostosować swój produkt do oczekiwań nabywców. Naszymi klientami są przedstawiciele tzw. klasy średniej, osoby raczej zamożne i wymagające, dla których najistotniejsze są trzy najważniejsze czynniki - dobra lokalizacja, ciekawa architektura oraz wysoka jakość i standard wykonania.
Dlaczego oczekiwania urbanistów są zwykle zupełnie inne niż deweloperów?
Deweloper mieszkaniowy to podmiot komercyjny i najważniejszą rolę przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych odgrywa rachunek ekonomiczny. W odróżnieniu od urbanistów, którzy zwykle preferują niską intensywność zabudowy, deweloperzy są zainteresowani zrekompensowaniem rosnących dynamicznie cen zakupu gruntów poprzez sprzedaż możliwie dużej ilości lokali. Każdy projekt deweloperski uwzględnia preferencje klientów możliwe do zrealizowania w ramach rachunku ekonomicznego. Stosowana technologia i standard inwestycji są warunkowane ceną, jaką ostatecznie nabywca jest w stanie zapłacić za produkt.
Urbaniści patrzą zwykle na rozwój miasta przez pryzmat wizji jego atrakcyjności urbanistycznej. Niestety, nie wszystkie pomysły urbanistyczne są możliwe do zrealizowania — inwestycje kubaturowe są bardzo kapitałochłonne i nie zawsze możliwe jest ich sfinansowanie.

Na ile deweloper powinien liczyć się z modami występującymi wśród kupujących i czy w zmieniających się realiach rynkowych można dostosowywać nieruchomości do aktualnego zapotrzebowania?

Jeszcze kilka lat temu najbardziej popularne były nieduże mieszkania — kawalerki lub mieszkania 2-pokojowe o powierzchni około 50 m2, o przystępnej cenie i łatwo rotujące. Dzięki coraz dostępniejszym kredytom hipotecznym rośnie zainteresowanie klientów większymi lokalami i coraz wyższym standardem wykończenia. Zwiększa się udział w rynku luksusowych apartamentów, które do niedawna stanowiły segment niszowy. Nabywcy są skłonni ponieść znacznie wyższe koszty w zamian za wartość dodaną — zapewnienie im bezpieczeństwa, dodatkowego wyposażenia, ekskluzywnych części wspólnych czy infrastruktury rekreacyjnej i sportowej. Invest Komfort specjalizuje się w budownictwie tego typu i wysoko pozycjonuje swój produkt. Coraz częściej naszymi klientami bywają osoby pochodzące spoza Trójmiasta, a nawet Polski, które traktują kupowane u nas mieszkania jako inwestycje lub apartamenty wakacyjne czy weekendowe. Nasza oferta wykańczania mieszkań „pod klucz” spotyka się w tych przypadkach z wielkim uznaniem.
Zmieniająca się struktura społeczeństwa z coraz mniejsza ilością rodzin wielodzietnych i rosnąca liczba małych gospodarstw domowych sprawia, ze nieduże mieszkania 2-pokojowe są wciąż uniwersalna propozycja w każdej ofercie deweloperskiej.

Kiedyś deweloperzy budowali mieszkania za własne pieniądze, obecnie chyba już się to nie zdarza?

Nasze inwestycje finansowane są ze środków pochodzących z trzech źródeł — środków własnych, kredytów oraz przedpłat klientów, a harmonogram tych ostatnich uzależniony jest od postępu realizacji inwestycji. Z pewnością dostępność tanich kredytów jest dla nas zjawiskiem sprzyjającym, chociaż znaczna część transakcji zakupu lokali odbywa się ze środków własnych naszych klientów. Wzmożony popyt na rynku powoduje, że wszystkie nieruchomości sprzedajemy przed oddaniem ich do użytku.

Czy deweloperzy mogą uczestniczyć w procesie rewitalizacji dzielnic?

Deweloperzy są wręcz niezbędni w procesie rewitalizacji dzielnic, ponieważ ich wkład w finansowanie niektórych przedsięwzięć warunkuje realizacje zadań stojących przed gminą. Deweloperzy chętnie współpracują z gminami stwarzającymi deweloperom odpowiednie warunki do inwestowania w nieruchomości, zwiększając atrakcyjność terenu.
Z reguły władze miasta ustalają z inwestorem zakres jego partycypacji w kosztach rewitalizacji dzielnicy, w szczególności dotyczy to rozbudowy komunikacji - dróg i skrzyżowań — czy zagospodarowania terenu. Jako konkretny przykład podam Nową Lastadię, naszą najnowszą inwestycję w Gdańsku, gdzie zobowiązaliśmy się do realizacji parku pomiędzy budynkami a ulicą Toruńską oraz promenady nad Motławą, łącznie z nawierzchnią, oświetleniem, ławkami i zielenią.

Dziękuję za rozmowę


Źródło: Giełda nieruchomości POMORZE