W walce z dłużnikami wspólnota nie jest skazana na porażkę

Przeciekający dach czy elewacja od lat wymagająca remontu to niestety smutna codzienność mieszkańców wielu domów i bloków. Zarządy wspólnot i spółdzielni nierzadko nie mogą rozpocząć koniecznych napraw, gdyż w kasie brakuje pieniędzy. Winni są dłużnicy, którzy zalegają z opłatami czynszowymi za wiele miesięcy.

Wszyscy chcielibyśmy mieszkać w zadbanym domu, w którym instalacje są bezpieczne, elewacje - bez bohomazów, a dach - nieprzeciekający. Utrzymanie nieruchomości w należytym stanie jednak kosztuje. Remonty i bieżąca konserwacja obciążają wszystkich mieszkańców. Gdy jednak niektórzy nie płacą, może brakować środków na niezbędne prace.

Jak mówi Iwona Janus, z redNet Management, firmy zarządzającej nieruchomościami, w walce z dłużnikami wspólnoty i spółdzielnie nie są bezradne. - Jest wiele sposobów, aby wyegzekwować zaległości od właścicieli. Windykacja jest kwestią delikatną, ale i niezmiernie ważną. Dyscyplinuje mieszkańców i pozwala zachować płynność finansową – wyjaśnia.

Administrator i zarząd mogą stosować zarówno metody tzw. windykacji miękkiej, przypominając mailowo i telefonicznie o uregulowaniu zadłużenia, jak również twardej - poprzez wezwania do zapłaty, postępowanie sądowe i w końcu egzekucję komorniczą. Bardzo popularne jest również wpisywanie dłużników do rejestrów, np. BIG-u. Można też spotkać się z takimi działaniami właścicieli jak odcięcie dostępu do mediów – wody czy centralnego ogrzewania. Władze niektórych spółdzielni szły nawet jeszcze dalej - wywieszały dane nierzetelnych mieszkańców. Niestety, takie działania, choć z punktu widzenia solidnie płacących mieszkańców - słuszne, są niedozwolone. Nawet upublicznianie listy regularnie płacących spotyka się ze sprzeciwem dłużników, gdyż jest to oczywista sugestia, kto zalega z płatnościami.

Administrator i zarząd mogą stosować zarówno metody tzw. windykacji miękkiej, przypominając mailowo i telefonicznie o uregulowaniu zadłużenia, jak również twardej - poprzez wezwania do zapłaty, postępowanie sądowe i w końcu egzekucję komorniczą.

Dług mieszkańca może być naprawdę olbrzymi. Jak mówi Jakub Holewa, wiceprezes zarządu Pragmy Inkaso, spółki działającej w branży obrotu wierzytelnościami, znane są przypadki zadłużeń sięgających kilkunastu tysięcy złotych. - Wszystko zależy od przyjętej przez zarząd spółdzielni procedury dochodzenia roszczeń. Z reguły dłużnicy będący w trudnej sytuacji płacą tym podmiotom, które jako pierwsze upominają się o swoje pieniądze. Wychodząc z tego założenia można przyjąć, iż w sporej mierze to od wspólnoty czy spółdzielni zależy, jaki średni poziom zadłużenia będzie tolerowany i jakie kwoty przeterminowanych należności będą widniały w bilansie– dodaje prezes Holewa.

Proces odzyskiwania zaległości jest indywidualny i wiele zależy od konkretnej sytuacji dłużnika. W portfelu każdej wspólnoty czy spółdzielnisą dłużnicy, których sytuacja majątkowa nie jest na tyle zła, aby uniemożliwiała regularne opłacanieczynszu. Warto zatem obserwować zachowania mieszkańców i nie dopuszczać do kumulacji zaległości, bo wtedy dłużnik przyzwyczaja siędo posiadania zadłużenia, traktując jejako normalną sytuację życiową. Konsekwentna polityka finansowa to klucz do sukcesu – od niej w dużej mierze zależeć będzie dyscyplina płatnicza dłużników. Tolerując kilkutysięczne zadłużenia można doprowadzić do sytuacji, w której zachwiana zostanie płynność finansowa spółdzielniczy wspólnoty, a w konsekwencji naruszone zostaną ramy budżetowe. Zatem terminy płatności czynszu powinny być ściśle przestrzegane. Jak wyjaśnia wiceprezes Holewa, obowiązują tu inne zasady niż w przypadku stosunków handlowych, kiedy sztywne pilnowanie terminów płatności może spowodować odpływ niektórych klientów w kierunku konkurencji. Wprzypadku członków spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych ryzyko takie nie istnieje. Stąd obowiązywać powinna prosta zasada – szybka reakcja na nieterminowe płatności,oczywiście z uwzględnieniem sytuacji wyjątkowych, kiedy dłużnicy są w przejściowych kłopotach finansowych, o których poinformowali księgowość. Jak zapewnia Iwona Janus, we wspólnotach, w których redNet Management sprawuje zarząd istnieją procedury windykacyjne. Są one ściśle dostosowane do specyfiki każdej zarządzanej nieruchomości.

Źródło: Core PR, 05.2011