Ustawa deweloperska — nie taki diabeł straszny?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego potocznie nazywana deweloperską, od początku budziła sporo emocji zarówno wśród deweloperów, jak i ich klientów. Ci ostatni domagali się ochrony swoich pieniędzy w sytuacji bankructwa inwestora. Z kolei deweloperzy obawiali się negatywnego wpływu przyjmowanych naprędce przed wyborami przepisów na sytuację całej branży.

W chwili obecnej po wprowadzeniu kilkunastu poprawek w Senacie, z których większość została później zaakceptowana przez posłów, Ustawa leży już na biurku prezydenta czekając na podpis. Przepisy mają wejść w życie po 6 miesiącach od dnia ogłoszenia i obejmą te inwestycje, których sprzedaż została rozpoczęta po tym terminie.

Głównym celem Ustawy było zabezpieczenie interesu osób kupujących lokale mieszkalne w przypadku bankructwa dewelopera. Potrzebę takich rozwiązań na polskim rynku wzmocnił światowy kryzys finansowy. Wraz z jego nadejściem w wyniku mniejszego zainteresowania ze strony kupujących, część firm deweloperskich znalazła się w trudnym położeniu. W niektórych przypadkach doszło nawet do bankructwa. Osoby, które zapłaciły za jeszcze niegotowe lokale ryzykowały, że w takiej sytuacji nie zobaczą ani pieniędzy, ani mieszkania.

Zgodnie z nowymi przepisami deweloper będzie zobligowany do zastosowania jednej z czterech dostępnych dróg zabezpieczenia pieniędzy klientów: zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego (z którego środki będą dostępne dla dewelopera dopiero po przeniesieniu prawa własności na klienta), samego otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego (z którego środki będą stopniowo przekazywane w miarę ukończenia poszczególnych etapów inwestycji) lub też otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w połączeniu albo z gwarancją ubezpieczeniową albo z gwarancją bankową. W przypadku bankructwa firmy realizującej projekt, priorytetem będzie doprowadzenie inwestycji do końca. Kolejną zmianą wprowadzaną przez Ustawę jest wymóg zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dodatkowo Ustawa proponuje również uregulowanie treści umowy deweloperskiej, określając prawa i obowiązki obydwu stron transakcji.

Przyjęte przepisy można uznać za kompromis pomiędzy postulatami strony społecznej i przedstawicielami branży. Bez wątpienia przyczynią się one jednak do większego bezpieczeństwa osób kupujących mieszkania, jednocześnie w pewnym stopniu utrudniając życie deweloperom. Można zakładać, że omawiana Ustawa spowoduje zmniejszenie skali działania głównie mniejszych firm, które nie dysponują własnym kapitałem, przyczyniając się tym samym do konsolidacji rynku deweloperskiego. W obecnych warunkach rynkowych nie należy się jednak spodziewać, że przyjęte przepisy przełożą się na wzrost cen nowych lokali mieszkalnych.

Źródło: Emmerson S.A., 10.2011