Czy warto ustawą ograniczać ceny usług?

Na konferencji prasowej 26 września minister budownictwa Mirosław Barszcz przedstawił rozporządzenie zmieniające maksymalne stawki taksy notarialnej za czynności związane z zakupem mieszkań, domów oraz działek budowlanych.

W rozporządzeniu zmieniającym maksymalne stawki taksy notarialnej przewidziano obniżenie wysokości maksymalnych stawek opłaty za usługi notarialne we wszystkich kategoriach spraw, których wartość przedmiotu przewyższa 60 000 zł. Najczęściej dokonywane czynności związane z obrotem nieruchomościami notariusz będzie mógł pobierać jedynie połowę stawki maksymalnej. Usługi objęte tym przepisem to:

1. umowa darowizny lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność, jeżeli umowa zawierana jest pomiędzy osobami bliskimi (należącymi do I grupy podatkowej)
2. umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność lub jednorodzinnego budynku mieszkalnego
3. umowa sprzedaży działki budowlanej
4. ustanowienie odrębnej własności lokalu

Obniżenie maksymalnych stawek taksy notarialnej stanowić będzie - według słów ministra - jeden z elementów przyspieszenia tempa rozwoju mieszkaniowego Zapowiadane zmiany prowadzą bowiem do obniżenia kosztów związanych z zakupem mieszkania oraz nieruchomości budowlanych.

Na konferecji tej został również zapowiedziany rządowy projekt wspierania budownictwa mieszkaniowego.
Jednym z elementów tego programu, na który minister Barszcz kładł bardzo mocny nacisk, jest plan zmniejszenia stawek prowizji pośredników w obrocie nieruchomościami.
I o ile obniżenie maksymalnych stawek taksy notarialnej jest pomysłem zrozumiałym i jak najbardziej godnym poparcia, o tyle odgórne ograniczanie stawek wynagrodzenia uczestnika gospodarki wolnorynkowej - a takim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami - jest pomysłem co najmniej wątpliwym.

Po pierwsze, prowizja (jakkolwiek brzydko by się to słowo nie kojarzyło) jest wynagrodzeniem pośrednika za wykonaną przez niego pracę. I to pośrednik, tak samo jak właściciel piekarni czy producent koronkowych rękawiczek, ustala cenę za swoje usługi. Jeśli jego cena będzie uznana za zbyt wysoką, to klienci pójdą do innego pośrednika, lub w ostatecznej możliwości w ogóle przestaną korzystać z usług agencji nieruchomości.

Po drugie, jaką podstawę do wyliczeń maksymalnej stawki za pośrednictwo zamierza przyjąć ministerstwo?
Nawet przyjmując zasadę, iż cena to koszta wytworzenia i odgórnie ustalony procent marży (którą to zresztą teorię obalił w swoim czasie Milton Friedman), to w tym przypadku ta teoria nie jest tu możliwa do zastosowania, gdyż w każdym przypadku koszta pośrednictwa są różne i nie sposób jest je określić ustawą lub rozporządzeniem.

Po trzecie, minister Barszcz twierdził, że prowizje pośredników są do siebie zbyt zbliżone i wprowadzenie górnej granicy wysokości prowizji zmotywuje ich do większej konkurencji cenowej. Twierdzenie to jest tak piękne, jak nieprawdziwe. Jeżeli teraz, w czasach jeszcze w pełni wolnego rynku pośrednictwa nieruchomości, pośrednicy nie są zbyt skorzy do konkurowania ceną, to tym bardziej nie będą tego robić, kiedy zostanie ustalona górna granica ich zarobków. Wystarczy zresztą spojrzeć na warszawski (i nie tylko) rynek usług taksówkowych. W większości polskich miast władze wprowadziły górną granicę ceny za 1 km. I około 95% taksówkarzy jako swoją cenę przyjęło właśnie tę granicę.
Do wywołania konkurencji cenowej między pośrednikami niezbędne jest przede wszystkim zwiększenie dostępności, czyli otwarcie rynku - co przynajmniej w części zapewnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, likwidująca obowiązek egzaminacyjny dla osób spełniających określone warunki. Oczywiście wywołanie obniżki cen w ten sposób ma swoje gorsze strony, czyli statystyczne pogorszenie jakości świadczonych usług. A w tym przypadku pomysł ministra jest jeszcze bardziej nietrafiony, gdyż uniemożliwia skuteczną konkurencję pośredników odpowiednio przygotowanych merytorycznie do prowadzenia tak odpowiedzialnej działalności z pośrednikami gorszymi, świadczącymi usługi niższej jakości, ograniczającymi się jedynie do przedstawienia klientowi kilku ofert. Wiadomym jest, że ta druga grupa pośredników zaoferuje klientom stawki prowizyjne niższe, niż pośrednicy profesjonalni w pełnym tego słowa znaczeniu.

Gospodarka wolnorynkowa jest bezliosna - usługi najwyższej jakości musza być droższe niż te o niższej jakości. Dopiero w tym przypadku klient ma wybór - czy wybrać towar lub usługę tańszą, ale gorszą, czy też zapłacić wyższą cenę, ale ze świadomścią, iż uzyskuje się usługę najwyższej jakości.
Niestety, wejście w życie projektu ministra Barszcza - który trzeba przyznać, jest chwytliwy i w okresie kampanii wyborczej może przysporzyć głosów jego partii, bo któż nie chciałby płacić mniej - skutecznie zablokuje prawdziwą konkurencję na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.