Zadatek, zaliczka i umowa przedwstępna sprzedaży

Rozmowa z Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem.

Jaki cel towarzyszy zawieraniu umów przedwstępnych?
Umowę przedwstępną zawierają strony zdecydowane, co do chęci sprzedaży i nabycia, ale jeszcze z jakiś względów nie gotowe do podpisania właściwej (tzw stanowczej) umowy sprzedaży.

Przyczyn tego stanu rzeczy może być bardzo wiele, w praktyce najczęściej chodzi o konieczność zdobycia kredytu na sfinansowanie transakcji lub jej części, uzyskanie brakujących dokumentów, czy też zamiar zamieszkiwania lub korzystania przez przyszłego sprzedającego z nieruchomości oferowanej do sprzedaży. Umowa przedwstępna ma na celu związanie stron w taki sposób, żeby każda z nich mogła liczyć, że w określonym terminie zawarta zostanie umowa na wspólnie ustalonych warunkach. Jeśli zaś do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie to przynajmniej sprzedający lub kupujący będziemógł liczyć na stosowne odszkodowanie.

Czy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego wymaga udziału notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży lokalu mieszkalnego zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego jest skuteczna, jednak jej skutki są daleko różne od umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego. Różnica, o której mowa określana bywa tzw. skutkiem silniejszym umowy przedwstępnej. Skutek silniejszy polega na prawie do żądania zawarcia obiecanej umowy, co w praktyce oznacza, że zainteresowana nabyciem (zbyciem) strona może uzyskać orzeczenie Sądu, zwane zastępczym oświadczeniem woli, które zastępuje udział strony uchylającej się w samej umowie przyrzeczonej. Może to mieć ogromne znaczenie dla ochrony interesów przyszłego Nabywcy, zwłaszcza, gdy wpłacił już na poczet ceny znaczne środki.

Co daje zatem umowa przedwstępna w formie pisemnej?

Umowa taka nie ma skutku silniejszego, opisanego wyżej, zatem w sytuacji gdy np.którakolwiek ze stron nie chce przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej (uchyla się od tego obowiązku) — druga strona może liczyć jedynie na odszkodowanie.

W jaki sposób ustala się to odszkodowanie?

Przepis art. 390 §1 Kodeksu cywilnego mówi o tym, że strona chcąca zawrzeć umowę przyrzeczoną może od strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Chodzi tu o tzw. ujemny interes umowny, czyli to co się straciło przez sam fakt zawarcia umowy przedwstępnej — jej koszty, uiszczone prowizje, przejazdy itd., choć zakres tego odszkodowania można w umowie rozszerzyć.

Proszę o wyjaśnienie różnicy między zaliczką a zadatkiem.

Pojęcie zadatku reguluje art. 394 Kodeksu cywilnego — jest to kwota, dana przy umowie. Ma to takie znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek pełni więc funkcję odszkodowania. Przy czym (co bardzo istotne) , nie ma potrzeby wykazania, że kwota zadatku odpowiada szkodzie (stracie), którą poniosła strona licząca na zawarcie umowy przyrzeczonej. W praktyce najczęściej zadatek ustala się na poziomie 10% wartości transakcji, choć nie jest to reguła. Zaliczka nie pełni funkcji odszkodowania, zatem podlega zwrotowi w każdym wypadku gdy do umowy przyrzeczonej nie dojdzie, bo stanowi wówczas nienależne świadczenie.

Nasuwa się więc wniosek, że najlepiej, (przynajmniej dla Sprzedawcy), w umowie przedwstępnej zastrzec sobie zadatek, co bardzo uprasza sprawę odszkodowania.
Co zrobić w sytuacji kiedy Nabywca nie ma żadnych pieniędzy, a sprzedający nalega na zawarcie umowy przedwstępnej?

Rozwiązaniem jest zastrzeżenie kary umownej, uregulowanej w art. 483-484 Kodeksu cywilnego. Z przepisów tych wynika, że można zastrzec w umowie, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna), a ponadto, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Przy prawidłowej redakcji umowy — uda się wyeliminować mankament polegający na konieczności wykazania wysokości szkody wynikłej z niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Wracając jeszcze do umów przedwstępnych — czy istnieje jakaś norma określająca maksymalny lub minimalny okres, na który musi być zawarta umowa przedwstępna?

Nie ma w tym względzie żadnych ograniczeń.

Jakie kwestie powinna regulować umowa przedwstępna?

Dla swojej ważności umowa przedwstępna powinna określać tzw. warunki przedmiotowo istotne tj.: strony, przedmiot, cenę. W praktyce to jednak za mało. — Zwykle konieczne jest uregulowanie jeszcze choćby sposobu i terminu zapłaty oraz wydania przedmiotu przyszłej sprzedaży Nabywcy. Nie zawiera się też w zasadzie umów przedwstępnych bez określania terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, choć obowiązujące przepisy dopuszczają taką możliwość.

Dziękuję za rozmowę.