Mieszkanie w plombie

Ceny działek w miastach, a zwłaszcza zlokalizowanych w ich centralnych częściach nie należą do najtańszych. Mimo to chętnych by tam zamieszkać nie brakuje, przez co każdy wolny kawałek gruntu jest na wagę złota. Kwartały zabudowy śródmiejskiej przez lata ulegały zniszczeniom, w efekcie wojen i innych wydarzeń historycznych na terenach niegdyś zabudowanych pojawiały się „dziury”. W ich miejscu powstają więc nowe obiekty, które są niejako wciskane pomiędzy istniejącą od dawna zabudowę – tzw. plomby.

Czy zatem mieszkanie w plombie jest jak każde inne? Z czym taka zabudowa się wiąże? By odpowiedzieć na te pytania warto przyjrzeć się co w tym zakresie mówi obowiązujące prawo. Zaczynając od pojęcia samej zabudowy śródmiejskiej, które określono w § 3 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które stanowi, iż ilekroć w tymże dokumencie jest mowa o „zabudowie śródmiejskiej – należy przez to rozumieć zgrupowanie intensywnej zabudowy na obszarze funkcjonalnego śródmieścia, który to obszar stanowi faktyczne lub przewidywane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego centrum miasta lub dzielnicy miasta”.

„Zabudowie śródmiejskiej” towarzyszy pojęcie „zabudowa śródmiejska uzupełniająca”, do której możemy zaliczyć właśnie plombę. Jednak to sformułowanie nie doczekało się ustalonej prawnie definicji, pomimo przywołania w § 60 ust. 2 ww. Rozporządzenia, gdzie jest mowa m.in. o zapewnieniu odpowiedniego czasu nasłonecznienia pokoi mieszkalnych. Natomiast ust. 2 tegoż paragrafu stanowi, iż „w śródmiejskiej zabudowie uzupełniającej dopuszcza się ograniczenie wymaganego czasu nasłonecznienia do 1,5 godziny, a w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego w takiej zabudowie nie określa się wymaganego czasu nasłonecznienia”.

Taka zabudowa może więc znacząco ograniczać natężenie naturalnego oświetlenia oraz czas nasłonecznienia pokoi w budynkach śródmiejskiej zabudowy uzupełniającej. Zatem czy takie mieszkania mogą być atrakcyjne dla kupujących? Poniżej zamieszczono przykładowe oferty sprzedaży takich lokali wraz z cenami w wybranych miastach Polski.

Przykładowe oferty sprzedaży mieszkań znajdujących się w plombie, serwis Otodom.pl, luty 2017

Opracowanie: Dział Badań i Analiz Grupy Emmerson na podstawie ogłoszeń zamieszczonych w serwisie Otodom.pl

Jak podkreśla Agata Polińska z serwisu otoDom.pl z wyróżnionych w nim ogłoszeń mieszkań w zabudowie uzupełniającej typu plomba najwięcej, niemal 60% z nich, znajduje się we Wrocławiu. Te w Krakowie stanowią blisko 17% wszystkich dostępnych lokali, a w Warszawie i Poznaniu znajduje się po ok. 6%. W innych lokalizacjach na terenie Polski łącznie występuje pozostałe prawie 11% mieszkań w plombie. Jeśli chodzi o termin budowy to niemal połowa z nich powstała w latach 90. (49%), ale znajdziemy też starsze oraz nowsze propozycje budynków będących miejską plombą. Zdecydowanie najwięcej dostępnych na rynku w omawianej zabudowie jest mieszkań dwu- i trzy-pokojowych (po ok. 36%). „M4” stanowią ponad 12%, kawalerki prawie 11%, a lokale pięciopokojowe i większe niecałe 4% wszystkich ogłoszeń. Niezależnie od ilości pokoi, metrażu czy roku powstania, na cenę takich lokali (jak i każdych innych) w największym stopniu wpływa sama lokalizacja budynku względem centrum miasta.

Źródło: serwis otoDom.pl, Grupa Emmerson S.A., 02.2017